I dati catastali non sono idonei ad evidenziare la reale consistenza degli immobili e la conformità urbanistico-edilizia
Palazzo Spada Sede del Consiglio di Stato – Roma
I soliti conflitti tra condomini, in questo caso relativi a due canne fumarie, sono giunti fino al Consiglio di Stato.
In primo grado il Tribunale Amministrativo Regionale aveva accolto le argomentazioni del proprietario di un appartamento, situato al secondo piano di un palazzo sottoposto a vincolo storico-artistico circa l’erroneità dell’avvenuto rilascio del nulla-osta dalla Soprintendenza per la sostituzione di due canne fumarie al proprietario dei locali di una Pizzeria presente nello stesso condominio. Tali canne fumarie non sarebbero state mai assentite e precedenti sanatorie, infatti, avrebbero riguardato opere interne, con successive ripetute intimazioni a rimuovere condizionatori e scarico fumi, abusivamente installati.
La Sesta Sezione del Consiglio di Stato nella sentenza del 9 febbraio 2015 ha accolto il ricorso proposto dal proprietario della Pizzeria evidenziando che deve ritenersi prioritaria ed assorbente la circostanza rappresentata a livello sia comunale che statale, circa la riferibilità della sanatoria anche alle canne fumarie in questione, poiché presenti negli elaborati grafici ed essenziali per l’attività di ristorazione, svolta nei locali oggetto dalla sanatoria stessa. Ad avviso del Collegio non è pertanto logico escludere che il timbro, attestante il “visto” della Soprintendenza, si riferisca all’intero intervento, funzionale all’esercizio dell’attività di ristorazione, tuttora svolta nei locali oggetto di sanatoria, mentre la successiva fase di regolarizzazione urbanistico-edilizia, considerata nella sentenza di primo grado, avrebbe riguardato interventi diversi, interni ai locali di cui trattasi, così come avrebbero riguardato interventi diversi le segnalate diffide della Soprintendenza.
Aggiunge il Consiglio di Stato che a norma dell’art. 31, comma 2, della legge 26 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie), il condono poteva essere accordato solo per opere “ultimate” entro una certa data; il concetto di ultimazione, d’altra parte, per “opere interne agli edifici già esistenti e ….non destinate alla residenza”veniva dalla medesima norma espressamente riferito al completamento funzionale, per pacifica giurisprudenza ravvisabile in presenza di tutti gli elementi essenziali per la destinazione d’uso da assentire, così da consentire l’utilizzo dell’immobile per una destinazione d’uso, coerente con le opere realizzate.
Pertanto appare ragionevole che le canne fumarie in questione – per tipologia e dimensioni idonee a supportare l’attività di ristorazione – siano state considerate intrinseche al completamento funzionale delle opere, oggetto di condono edilizio.
In altri termini il condono edilizio – in nessun caso incidente sugli eventuali diritti soggettivi di terzi (da tutelare in sede civile) e comunque non contestato nei prescritti termini decadenziali, per quanto riservato alla cognizione del giudice amministrativo – non poteva non riferirsi ad un uso, compatibile con l’esercizio dell’attività commerciale di ristorazione, come comprovato proprio dall’installazione di canne fumarie, idonee a tale scopo.
A dette conclusioni, precisa il Consiglio di Stato, si oppone un solo condomino dello stabile interessato, che pone tuttavia a supporto delle proprie argomentazioni difensive circostanze non decisive, come quelle riferite ai dati catastali: questi ultimi, infatti, per consolidata giurisprudenza, non possono ritenersi fonte di prova certa sulla situazione di fatto esistente sul piano immobiliare, rappresentando l’accatastamento un adempimento di tipo fiscale-tributario, che fa stato ad altri fini, senza assurgere a strumento idoneo – al di là di un mero valore indiziario – per evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia.
